שאלה מס 1
פגמים שנפלו בחוזה מצדיקים את ביטולו בהתקיים התנאים הקבועים לכך בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). תנאי לבחינת הפגמים המנויים בחוק הוא קיומו של חוזה תקף (הצעה וקיבול). בענייננו, אין עוררין כי בין ראובן ושמעון נכרת חוזה כדין.
עילת הביטול המרכזית העולה מן המקרה דנא עוסקת בהטעייתו של ראובן על ידי שמעון. ראשית, שמעון הציג עצמו כבעל ניסיון בהשקעות נדל"ן מחוץ לישראל וזאת במשך שנים רבות והשקעותיו הניבו רווחים רבים עבור משקיעיו השונים במשך השנים. כך למעשה, רכש שמעון את אמונו של ראובן. בפועל, הכספים שהשקיע ראובן בשמעון היוו את ההשקעה הראשונה של שמעון בנדל"ן מחוץ לישראל. שנית, שמעון התחייב בפני ראובן להשקיע את הכספים בדירות מגורים במזרח אירופה. שמעון אף התחייב במסגרת החוזה בין הצדדים לעשות ככל שביכולתו כדי שהשקעתו של ראובן תהיה בדירות מגורים כחלק מקבוצת הרכישה של לאה.
שאלה מספר 2
סעיף 19 לחוק קובע כי כללי לפיו הסעד העיקרי בגין פגם שנפל בחוזה (הטעיה במקרה שלפנינו), הוא סעד של ביטול החוזה. סעיף 21 לחוק קובע כי משבוטל חוזה חייב כל צד להשיב לצד השני השבה בעין של כל מה שקיבל מכוח החוזה, כלומר כל צד ישיב לצד שכנגד את כל מה שניתן לו מכוח החוזה, כדי שיוחזר המצב לקדמותו כאילו מעולם לא נכרת חוזה. אולם, סעיף 22 לחוק אף קובע כי ביטול החוזה והשבה בעקבות פגם בחוזה אינם שוללים את התרופות האחרות האפשריות.
סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע כי נמי שזכאיו לקיומו של חוזה ושנפגע מהפרתו זכאי לתבוע סעדים – סעד של אכיפת החוזה או סעד של ביטולו וכן סעד של פיצויים נוסף על סעדים אלה או במקומם. יובהר כי קיימות שתי סוגי הפרות: הפרה יסודית והפרה שאינה יסודית. אם הופר החוזה בהפרה יסודית, אזי שהצד הנפגע זכאי לבטל את החוזה ללא כל תנאי נוסף בהתאם להוראת סעיף 7(א) לחוק החוזים תרופות. אולם, תניה גורפת בחוזה, המגדירה שורת הפרות כהפרות יסודיות, מבלי להבחין ביניהן – לא תהא תקפה, אלא אם כן הייתה סבירה בעת כריתת החוזה ועל בית המשפט לנתח את כוונת הצדדים לחוזה הספציפי, גם אם ההפרה אינה חופפת את קבוצת ההפרות העולה לכדי הפרה יסודית לפי חוק החוזים תרופות.[1]
