שאלה מס' 1- קיומו של חוזה בין הצדדים:
ראשית, ולעניין שומרי הסף, יצוין כי באירוע שלפנינו מתקיימים שלושת תנאי הסף, שהם; שפיטות, כשרות משפטית וכוונה ליצירת יחסים משפטיים. שני הצדדים הם בוגרים שהייתה להם כוונה ברורה ליצור ביניהם עסקת מכר במקרקעין. בתי המשפט אינם מנועים מלהתערב במערכת היחסים ביניהם שהיא מערכת יחסים חוזית, כאשר הייתה בין הצדדים כוונה ברורה ליצור יחסים משפטיים ביניהם, אשר התבטאה בבדיקת שווי הקרקע וחתימה על זיכרון דברים, ולא מדובר רק בשיחה חברית בין הצדדים.
לעניין קיומו של חוזה בין הצדדים, הטענות של הצדדים הן כדלקמן:
משה אופניק (להלן: "משה") יטען כי מתקיים חוזה בין הצדדים וזאת מאחר ובהתאם לסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), נקבע כי "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול", כאשר "הצעה" מוגדת כ"פניית אדם לחברו", אשר היא מסוימת ומעידה על "גמירת דעתו" להתקשר בחוזה[1] ו"קיבול" מוגדר כ "הודעת המוצע שנמסרה למציע" המעידה על "גמירת דעתו" להתקשר בחוזה.[2]
שאלה מס' 1- קיומו של חוזה בין הצדדים:
ראשית, ולעניין שומרי הסף, יצוין כי באירוע שלפנינו מתקיימים שלושת תנאי הסף, שהם; שפיטות, כשרות משפטית וכוונה ליצירת יחסים משפטיים. שני הצדדים הם בוגרים שהייתה להם כוונה ברורה ליצור ביניהם עסקת מכר במקרקעין. בתי המשפט אינם מנועים מלהתערב במערכת היחסים ביניהם שהיא מערכת יחסים חוזית, כאשר הייתה בין הצדדים כוונה ברורה ליצור יחסים משפטיים ביניהם, אשר התבטאה בבדיקת שווי הקרקע וחתימה על זיכרון דברים, ולא מדובר רק בשיחה חברית בין הצדדים.
לעניין קיומו של חוזה בין הצדדים, הטענות של הצדדים הן כדלקמן:
משה אופניק (להלן: "משה") יטען כי מתקיים חוזה בין הצדדים וזאת מאחר ובהתאם לסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), נקבע כי "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול", כאשר "הצעה" מוגדת כ"פניית אדם לחברו", אשר היא מסוימת ומעידה על "גמירת דעתו" להתקשר בחוזה[1] ו"קיבול" מוגדר כ "הודעת המוצע שנמסרה למציע" המעידה על "גמירת דעתו" להתקשר בחוזה.[2]
משה יטען כי זינה הנסיכה הלוחמת (להלן: "זינה"), היא אשר הציעה לרכוש ממנו את הקרקע במסגרת מפגש חברים, כאשר הוא קיבל את הצעתה והוסכם לנהל משא ומתן לצורך גיבוש הסכם בין הצדדים, בכלל זה קביעת שווי הקרקע. כבר יום למחרת ההצעה והקיבול הם נפגשו עם שמאי, לצורך הערכת שווי הקרקע, כאשר הצדדים הסכימו להערכת שווי הקרקע, שנקבעה על ידי השמאי וזינה אף שילמה את שכר טרחתו של השמאי, תוך שהיא מציינת באופן מפורש כי "מבחינתה הכל סגור...", דבר שיש בו להעיד על גמירות דעתה באופן ברור.
כמו כן, גם לעניין שווי הקרקע והסכום שנקבע על ידי השמאי זינה קיבלה את ההצעה, כאשר הדבר התבטא ב"קיבול דרך התנהגות", בהתאם לסעיף 6א לחוק החוזים, בכך כי זינה שילמה עבור שכר הטרחה של השמאי וכן שילמה סך של 200,000 ₪ ששולמו יומיים אחרי החתימה על זיכרון הדברים, דבר שמהווה "קיבול דרך התנהגות" ומעיד על "גמירות דעתה של זינה".
משה יוסיף, ויטען כי גם דרישת הכתב, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכותרתו "צורתה של התחייבות" ואשר קובע כי "התחייבות לעסות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", מתקיימת, שכן הצדדים חתמו על זיכרון דברים וזינה חתומה עליו.
כמו כן, זיכרון הדברים מכיל את הפרטים המהותיים של העסקה ועומד בדרישת המסוימות לעניין התנאים העיקריים של העסק, בהתאם להלכת רבינאי[3], ובית המשפט מוסמך להשלים את הפרטים החסרים בו, בהתאם לדין.
בהתאם לכך, הרי שמשה יטען כי מתקיים בינו לבין זינה חוזה אשר התגבש עוד במועד בו זינה הציעה לרכוש את הקרקע ומשה קיבל את ההצעה, ולכל היותר במועד בו נחתם זיכרון הדברים ביניהם, וזינה העבירה את המקדמה של התשלום, בהתאם להצעה, ובכך התבצע "קיבול בהתנהגות", וכן העדה על גמירת דעת מצד זינה והתקיימות דרישת הכתב והמסוימות.
משה יוסיף ויטען כי ההודעה של זינה לפיה "זיכרון הדברים מבוטל ואין בכוונתה לחתום על החוזה" איננה תקפה ואיננה יכולה להיחשב כ"חזרה מן הקיבול" לפי סעיף 10 לחוק החוזים, וזאת מאחר וההודעה נמסרה אחרי שהתבצע כבר קיבול.
מנגד, זינה תטען כי לא מתקיים חוזה בין הצדדים, שכן לא מתקיימות הדרישות של מסוימות, דרישת הכתב וגמירת דעת ואף לא קיבול, שכן היחסים בינה לבין משה היו עדיין בשלב המשא ומתן.
זינה תטען כי על אף שהציעה לרכוש את הקרקע הרי שמדובר היה במשא ומתן בלבד, והם ניהלו ביניהם משא ומתן שטרם התגבש לכדי חוזה מחייב, כאשר נקבע באופן מפורש כי הצדדים יערכו ביניהם חוזה מפורט במועד מאוחר יותר. זינה תטען כי זיכרון הדברים הינו רק שלב ביניים ולא מהווה את ההתחייבות בין הצדדים כאשר הוסכם בינה לבין משה באופן מפורש כי חוזה מפורט ייחתם במועד מאוחר יותר, דבר שמצא ביטויי גם בזיכרון הדברים עליו הם חתמו.
זינה תוסיף ותטען, כי גם אחרי שהיא בדקה את הקרקע ואת שוויה והיא הביעה עניין ברכישת הקרקע, היא ציינה במפורש כי כל צד יפנה לעורך דין כדי לקדם את המשא ומתן.
זינה תוסיף ותטען, כי גם התשלום ששולם אחרי החתימה על זיכרון הדברים, היה "דמי רצינות" ולא חלק מהתמורה ומשכך הרי שזיכרון הדברים ביניהם או התשלום ששולם כ"דמי רצינות" אין בו להעיד על גמירת דעתה לרכישת הקרקע או על "קיבול דרך התנהגות". מדובר בדמי רצינות בלבד ולא בתמורה או חלק ממנה, כאשר צוין במפורש כי מדובר במשא ומתן בלבד והצדדים יחתמו על חוזה ביניהם במועד מאוחר יותר.
זינה תוסיף ותטען כי זיכרון הדברים שהיא חתמה עליו אינו עומד בדרישת המסוימות וברשימת העניינים המהותיים שצריכים להיות כלולים במסמך בכתב, בהתאם לדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, ולפי ההלכה שנקבעה בפרשת עציוני[4], בכלל זה; לא נכללה מהות הנכס, וגם לא הוצאות ומיסים. משכך זינה תטען כי זיכרון הדברים אינו מהווה חוזה שכן אין הוא עומד בדרישת הכתב, בהתאם לנדרש בעסקת מקרקעין.
זינה תוסיף ותטען כי על אף שהדרישות שנכללו בהלכת עציוני צומצמו בהלכת רבינאי[5], נותרה הדרישה של ציון תיאור הנכס, ומשלא צוין כי מדובר בקרקע חקלאית, הרי שדרישת הכתב לעניין תיאור הנכס לא מתקיימת, ובהתאם הרי שהמשא ומתן בינה לבין משה לא השתכלל לכדי חוזה מחייב, והיא יכולה הייתה לחזור ממנו.
שאלה מס' 2- פגם בחוזה:
זינה תטען כי נפל פגם בכריתת החוזה וכן כי עומדת לה עילת ה"הטעיה" לפי סעיף 15 לחוק החוזים, בו נקבע כי "הטעיה" כוללת "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג ולפי נסיבות היה על הצד השני לגלותן". משכך הרי שהטעיה לפי סעיף זה כוללת הן הטעיה מכוונת בפעולה והן הטעיה במחדל בצורה של אי גילויי עובדות שהייה צריך לגלותן.[6]
זינה תטען, כי משה הטעה אותה בכך שלא חשף בפנייה עובדות לפיהן הקרקע היא חקלאית, כאשר מדובר בעובדות שהן מהותיות, שכן היות האדמה "קרקע חקלאית" שאינה מאושרת לבנייה, יש לה נפקות משפטית מהותית שפוגעת באופן קשה בזכויותיה.
