בעבודה אבחן את נושא העסקאות הנוגדות במקרקעין בין רוכש ראשון מוקדם בזמן לבין רוכש שני מאוחר בזמן. אבחן את ההסדרים הקיימים כיום, ואת ההסדרים הראויים שיש לקבוע לדעתי.
ההסדרים הקיימים כיום מבוססים על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין[1]. סעיף זה קובע כי בתחרות שבין רוכש ראשון מוקדם לבין רוכש שני מאוחר יש להעדיף את הרוכש הראשון, אלא אם מתקיימים שלושה תנאים אצל הרוכש השני: א. הוא רכש את המקרקעין תמורה. ב. הזכויות נרשמו על שמו. ג. הוא היה תם לב עד להשלמת הרישום על שמו. לפי לשונו היבשה של החוק, רק בהתקיים שלושת התנאים שבסיפא לסעיף 9 יועדף הרוכש השני. אולם בפרשת גנז[2] הוסיף בית המשפט העליון על ההסדר שנקבע על ידי המחוקק, וקבע הלכה חדשה. בית המשפט קבע, כי אילו התרשל הרוכש הראשון ולא רשם הערת אזהרה על שמו תוך זמן סביר, הוא ייחשב כמי שהתנהל בחוסר תום לב, והרוכש השני יועדף על פניו, למרות שלא מתקיימים שלושת התנאים שבסיפא לסעיף 9.
בעבודה אדון בפרשנות שניתנה בפסיקה ובספרות להסדרים שבסעיף ולהלכת גנז, ואראה מדוע ההסדרים הללו מביאים לתוצאות בלתי צודקות, וגורמים לחוסר נוחות בפסיקה. כפי שאראה, למרות שמבחינה פורמאלית ההסדרים חלים בצורה שווה על הרוכש הראשון ועל הרוכש השני, בפועל אין שוויון ביניהם, והרוכש השני מקבל יתרונות רבים על פני הרוכש הראשון.
מבוא
דיון פוזיטיבי
דיון במעמד הרוכש הראשון
דיון במעמד הרוכש השני
הדין בקודקס (סעיף 511 להצעת חוק דיני ממונות)
דיון נורמטיבי ועמדה אישית
סיכום
רשימה ביבליוגרפית
