הבעיה היא שבתמ"א 38 כאשר הפרויקט נועד רק לחזק את המבנה הקיים אז בעצם כל העסקה היא רק ניצול את זכויות הבנייה שיש במבנה. זכויות בנייה הן לא זכויות קנייניות, ולא ניתן לרשום עליהן שעבוד בטאבו. רק אם רושמים שעבוד על כל המבנה אז כלול בזה גם השעבוד על זכויות הבנייה שיש למבנה. בגלל שמי שנותן את ההתחייבות לבנק זה הקבלן, ובגלל שלא תמיד בעלי הזכויות במבנה סומכים לגמרי על הקבלן, אז הם לא יהיו מוכנים שהבנק ירשום שעבוד בטאבו על כל המבנה. המשמעות של זה היא שאם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויות שלו אז הבנק יוכל לממש את כל המבנה ולקחת את הדירות. לבעיה זו יש שני פתרונות. א. יחידה רישומית נפרדת. מצמידים את כל זכויות הבנייה שיש במבנה לחדר זבל למשל, באמצעות תיקון תקנון הבית המשותף, ואז הבנק יכול לרשום שעבוד בטאבו רק על חדר הזבל שאליו מוצמדות ממילא כל זכויות הבנייה. ב. תמ"א 38 2. כאשר הפרויקט של התמ"א 38 כולל הריסה של המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש אז לרוב אין לבעלי הזכויות במבנה התנגדות שהבנק ירשום שעבוד על הקרקע.
ראשית הוא פתר את הבעיה של רישום השעבוד של הבנק. כאשר הורסים את המבנה ובונים מבנה חדש לרוב אין לרוכשים התנגדות שהבנק ירשום שעבוד על הקרקע.
