בעבודה הנוכחית, בוצע ניסיון להבין את מהות ההשפעה של מדניות מונטארית על תשואה בשוק הנדל"ן בישראל. הרעיון היה לבחון השפעת מדניות מוניטארית מרחיבה, אשר חלה בישראל בעשור האחרון על היחס בין מחירי הדירות שהציגו עלייה דרמטית ומחירי שכירות, אשר הציגו עלייה מתונה יותר, מה שגרם לתשואה בשוק הנדל"ן לרדת במקביל לירידה בגובה שער הריבית ותשואות האג"ח.
הרעיון המרכזי ששימש כבסיס התיאורטי להנחות המחקר, נלקח מתוך מודל של פרופ' שילר, אשר הציג כי מדניות מוניטארית, תשואה בשוק אגרות חוב ותשואה בשוק הנדל"ן הינם מקושרים, כאשר הפער בין עלייה במחירי הנדל"ן לבין עלייה במחירי השכירות, מקורו בתשואה ספקולטיבית צפויה אשר בא לידי ביטוי מציפייה לעליית מחירים העתידית.
מטרת המחקר הייתה לבחון מתאם בין גובה ריבית משכנתא לבין תשואה בשוק הנדל"ן בישראל בתקופת 2012-2018, כאשר שערנו כי יימצא מתאם חיובי בין שני המשתנים. משתנה ריבית למשכנתא נבנה על בסיס דוחות חודשיים של פיקוח על הבנקים מבנק ישראל, תוך שקלול בין ארבע מסלול המשכנתא: צמודה קבועה, צמודה משתנה, לא צמודה קבועה, לא צמודה משתנה. השקלול נעשה באמצעות היקפי אשראי לכל מסלול.
משתנה תשואה גובש באמצעות שילוב בין דוחות רבעוניים של מחירי דירות ושכירות בישראל ודוחות חודשיים של מדד מחירי דירות ודיור בישראל. כאשר בשלב הבא, חושבה בתשואה באמצעות יחס בין מחיר שכירות שנתי, למחיר הדירה בכל חודש וחודשו.
השערת המחקר נבחנה באמצעות ניתוח רגרסיה מרובת משתנים, כאשר תוך כדי בחינת השערת המחקר, הוספנו משתנו נוסף שהינו תקופת ההחזר, אשר הוסיף למובהקות המודל והציג השפעה שלילית מובהקת של תקופת ההחזר והשפעה חיובית מובהקת של ריבית המשכנתא על תשואה בשוק הנדל"ן.
תקציר
מבוא
סקירת ספרות
תשואה בשוק הנדל"ן בישראל
ריבית משכנתא ורגולציה
מטרה והשערות המחקר
מתודולוגיה
משתנה ריבית על המשכנתא
משתנה תשואה בשוק הנדל"ן
הליך המחקר
ממצאים
דיון ומסקנות
מגבלות המחקר
סיכום והמלצות המשך
מקורות
