הקשר בין מחירי דירות לבין גובה שכר דירה בישראל

1.מבוא

בעשור האחרון, אנו עדים לעניין מוגבר לנושא מחירי נדל"ן. העניין, מוזכר רבות בתקשורת, מעסיק את השיח הפוליטי והציבורי ומשפיע על מדניות פיסקאלית ומוניטרית מצד גופים הרלוונטיים בישראל. עליית מחירי הנדל"ן, מתרחשת על רקע של צמיחה מקרו כלכלית מצד אחד וריבית נמוכה במשק מצד שני.

תופעות של עלייה במחירי הנדל"ן, מלוות בעלייה מתונה יחסית בשכר הממוצע במשק, שמהווה רק 7.7% בשנה (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 2015), לעומת מאות אחוזי עלייה במחירי הנדל"ן. כך בשנת 2007, שכר הממוצע של עובד השכיר במחירים שוטפים היה 7,628 ₪, לעומת שכר הממוצע בשנת 2017, שהיה 9,645 ₪[1]. באותה תקופה (2007-2017), עלו מחירי הנדל"ן ביותר מ-[2]220%, בעוד שכלל המחירים במשק, עלו ב-16% בלבד[3].

על רקע עלייה מתונה בשכר מצד אחד ועלייה דרמטית במחירי הנדל"ן, בעיית הדיור, הופכת לרלוונטית עבור משקי בית רבים בישראל. יחד עם זאת, למשקי בית, תמיד יש בחירה לקנות בית או לשכור. הבחירה הזו, תלויה במחירים של שכר דירה ומחירי דירות לרכישה. מחירים גבוהים לרכישת דירה, עלולות לגרום לאנשים להעדיף לשכור במקום לקנות ובכך לעלות את הביקוש לדירות שכורות ולגרום עלייה במחירי השכירות. אך במקביל, אנו עדים לעלייה ברכישת דירות למטרת השקעה, מה שמגדיל את היצע הדירות לשכירות (משרד האוצר, 2016).

מכאן, השאלה שמעסיקה את העבודה הנוכחית, הינה איך שינויים במחירי הנדל"ן קשורים למחירי השכירות בישראל ואם כן, מה מקור הקשר הזה. ההנחה המרכזית, למקור הקשר, הינה גובה הריבית במשק, אשר לפי Case & Shiler (2004), קשורה לעלייה בשוק הנדל"ן וקובעת את הפרמיה בתשואות הנדל"ן (Campbell & Davis, 2006).

1.       מבוא

2.       סקירת ספרות

2.1.    הקשר בין שכר דירה למחיר דירה וריבית במשק

2.1.1.                         מצב שוק השכירות בישראל

2.1.2.                       מצב שוק הנדל"ן בישראל

2.2.    השפעת ריבית במשק על שוק הנדל"ן שוק השכירות בישראל

3.       מטרת העבודה והשערות המחקר

4.       רשימה ביבליוגרפית