תקציר
בעבודה הנוכחית ננסה לענות על שאלה האם עליית המחירים בישראל בעשור האחרון, הינה בועת נדל"ן, או שמדובר בעליית מחירי "נורמטיבית" לכל דבר. על מנת לענות על השאלה, בוצעה סיקרה רחבה בנושא בועת נדל"ן מצד אחד וסקירת מצב הכלכלי בישראל מצד שני.
מכיוון שרוב המחקר בנושא של בועת נדל"ן קשור לגישתו של פרופסור רוברט שילר, בעבודה הנוכחית, בוצעה סקירת הגישה באמצעות תיאור מחקר מצד אחד וסקירת המחקרים אשר השתמשו בגישה זו על מנת לזהות את הבועה בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, גם בישראל נעשה מחקר בהתאם לגישתו של רוברט שילר, כאשר ממצאים לא היו חד משמעיים.
בסוף העבודה, נעשה ניסיון לענות על השאלה על בסיס מחקרים ונתונים זמינים, כאשר היות ומדובר בניבוי, לא ניתן לענות על השאלה באופן וודאי. יחד עם זאת, הונחה הנחה כי בישראל אכן מדובר בבועת נדל"ן שסופה להתפוצץ וכי יתכן והליך ההתפוצצות כבר החל, באמצעות יציאה של משקיעים משוק הנדל"ן וירידה קלה במחירי הדירות.
מטרת המחקר
לאחר שבשנת 2008 התפוצצה בועת נדל"ן בארצות הברית, נושא של בועות נדל"ן נהיה מאוד רלוונטי בעולם ככלל ובישראל בפרט. עלייה הדרמטית במחירי הדירות בישראל בעשור האחרון, הציבה שאלה מאוד חשובה – האם מדובר בעליית המחירים "נורמטיבית", או עלייה שהינה חלק מבועת נדל"ן שסופה להתפוצץ.
מדובר בשאלה לא פשוטה ותשובה לשאלה בעלת השפעות רבות לא רק על שוק הנדל"ן, אלא על משק הישראלי כולו. בעבודה הנוכחית, נחקור את הנושא באמצעות סקירת ספרות מדעית וננסה לענות על השאלה – האם בישראל קיימת בועת נדל"ן או שמדובר בעליית מחירים "נורמטיבית".
0. תקציר
1. מטרת המחקר
2. הרקע הכלכלי אמפירי
3. סקירת ספרות
3.1. הערכת תשואה עתידית של הנכס ובועת נדל"ן
3.2. “בועה” בישראל
3.2.1. מחירי דירות לעומת מחירי שכירות
3.2.2. הריבית במשק ומחירי הדירות
3.2.3. המשקיעים בישראל
3.2.4. המצב העדכני
4. ניתוח כלכלי, דיון ומסקנות
4.1. לסיכום
5. ביבליוגרפיה
6. נספחים
6.1. נספח מס' 1 – השימוש במושג "בועת נדל"ן"
6.2. נספח מס' 2 – היחס בין מחירי הנדל"ן לגובה ההכנסה במדינות נבחרות בארצות הברית
6.3. נספח מס' 3 – בחינת בועת הנדל"ן במיאמי, באמצעות מודלים שונים
