עליית המחירים חדה זה טוב או רע? לכאורה, מדובר בתופעה רגילה לגמרי. מבחינה כלכלית, אם ביקוש למוצר מסוים גובר מהר יותר מהיצע, אז יש עליית מחירים. זה נוגע בעיקר למוצרים עם היצע קשיח, כשאחד ממוצרים מסוג זה, הוא נדל"ן. הרי כדי שהיצע של מוצרי נדל"ן יעלה, קיים צורך בבנייה, אשר יכולה להתחרש במשך שנים, עד שיופיע מוצר נוסף שיתווסף להיצע. מסיבה זו, סביר שמחירי הנדל"ן יעלו אם עולה ביקוש לנדל"ן.
אך, מה קורה אם עליית המחירים החדה נמשכת במשך עשור? האם יתכן כי מדובר בבועה? התשובה לשאלה זו, מוצאת לפחות שתי תשובות נגדיות, כאשר גישה אחת טוענת כי בלתי אפשרי לזהות בועת נדל"ן באמצעות מחירים ושנייה טוענת בדיוק ההפך. שתי הגישות הנגדיות שייכות לשני חתני פרס נובל בכלכלה.
גישה הראשונה שייכת לחתן פרס נובל יוג'ין פאמה (Fama), אשר ב-1965 החדיר מושג של הליכה אקראית (Random walk). הרעיון שעומד מאחורי המושג, מציג כי שינויים בכל מהלך של מחיר, לא תלויים במהלכים בתקופה הקודמת והינם אקראיים. בהתאם לגישה זו, כל עלייה במחיר הנכס יכולה להיות אקראית ולא בהיכרך לייצר בועה. וגם מה שנראה כבועה, למעשה יכול להיות מהלך אקראי לחלוטין היות ואפשרי מבחינה הסטטיסטית.
מנגד, חתן פרס נובל אחר, פרופ' רוברט שילר (Shiller), שהציג בעבודת הדוקטורט שלו ב-1972 גישה נגדית, אשר גורסת כי עליית מחירים ניתן לתאר באמצעות ציפיות רציונאלית אשר קשורות בשער הריבית במשק.
תקציר
מבוא
סקירת ספרות
מצב מחירי הדירות ובועה בישראל
בועה בישראל?
מטרת המחקר והשערות
מתודולוגיה
מבנה נתונים
תקופת הניתוח
נתונים
ניתוח תוצאות
בחינת השערה 1
בחינת השערה 2
בחינת השערה 3
דיון וסיכום
מגבלות המחקר
סיכום ומסקנות
המלצות למחקר המשך
מקורות
