ניתוח פיננסי והערכת שווי חברת: מלונות דן בע"מ

מבוא

מסמך זה מביא ניתוח פיננסי של חברת מלונות דן וסוקר את הסביבה בה היא פועלת - ענף המלונאות והתיירות בישראל. יש לשים לב כי חברת דן פעילה בשני תחומי פעילות - מלונאות והסעדה, אך בסקירה זו נתמקד בסביבת ענף המלונאות כבסיס לבחינת פעילותה של החברה היות וזהו הענף העיקרי בו פועלת החברה (מהווה כ 82% מהכנסות הקבוצה)[1]. במסגרת בחינה זו ועל מנת לקבל הקשר לפעילות הרשת וביצועיה, נבצע גם השוואה לחברה דומה הפועלת בענף - קבוצת ישרוטל בע"מ.

מטרת המסמך לספק לקורא הערכות לגבי יציבות ענף המלונאות בכלל ורשת מלונות דן בפרט וכן לספק כלים להערכת כדאיות השקעה בחברה זו, בין היתר על ידי הערכת שווי החברה באמצעות DCF והשוואתו לשווי הבורסאי של מניות החברה ומכפיל הרווח של החברה.

הממצאים במסמך זה מתבססים על ניתוח הדוחות השנתיים של רשת מלונות דן בע"מ ושל וישרוטל בע"מ עבור השנים 2015-2014, תוך התייחסות גם לדוח עבור רבעון 1  2016. הניתוח בוצע תוך שימוש בכלים וכללים חשבונאיים מקובלים.

ממצאים עיקריים

להלן ממצאים עיקריים העולים מהעבודה:

החברה הינה חברה ותיקה בענף המלונאות משנת 1960. החברה בעלת 14 מלונות ו – 3,847 חדרים. החברה מדורגת בשנת 2016 בעלת נתח שוק שלישי בענף המלונאות בדומה למעמדה בשנת 2015. בסקר שביעות רצון לקוח החברה זכתה במקום שני בשנת 2015 .

[1] דוח דירקטוריון לשנת 2015

1       מבוא

1.1      כללי

1.2      ממצאים עיקריים

1.3      סיכום הערכת שווי 

3        סקירת ענף המלונאות והסביבה הכלכלית

2.1               כללי 

2.2       מאפייני הענף

2.3       השפעות חיצוניות על הענף

2.4      מגמות בענף

2.5        מבנה החברות בענף

3         סקירת רשת דן 

3.1               כללי 

3.2       מבנה האחזקות של החברה

3.3       מצבת האחזקות בעלי עניין 

3.4       הפעילות המלונאית

3.5       פעילות ההסעדה

4        ניתוח s.w.o.t 

5       סקירת חברה להשוואה - קבוצת ישרוטל בע"מ

6        ניתוח המאזן והאיתנות הפיננסית

6.1      ניתוח אופקי ואנכי לחברת מלונות דן 

6.2     ניתוח אופקי ואנכי לחברת מלונות ישרוטל

6.3     ניתוח מגמות והשוואה לחברה המתחרה והסקת מסקנות על מצב החברה

7        ניתוח דו"חות רווח והפסד

7.1     ניתוח אופקי ואנכי לחברת מלונות דן 

7.2     ניתוח אופקי ואנכי לחברת מלונות ישרוטל

7.3     ניתוח מגמות והשוואה לחברה המתחרה והסקת מסקנות על מצב החברה

8         ניתוח דו"ח תזרים מזומנים

8.1      מגמות בדוח תזרים המזומנים של החברה

8.2      ניתוח דו"ח תזרים מזומנים מפעילות שוטפת

8.3      ניתוח דו"ח תזרים מזומנים מפעילות השקעה

8.4      ניתוח דו"ח תזרים מזומנים מפעילות מימון

8.5      ניתוח הקשר שבין הקבוצות

9         יחסים פיננסים

9.1      יחסי נזילות

9.2      יחסי איתנות

9.3      יחסי יעילות תפעולית

10       סיכום הניתוח הפיננסי ומסקנות

11       הערכת שווי של החברה

11.1     שיטת הערכת השווי 

11.2    תחזית תזרים מזומנים חופשי ל – 5 שנים

11.3   סיכום פרמטרים למחיר ההון המשוקלל

11.4   חישוב שער הניכיון 

11.5   חישוב מחיר ההון הממוצע המשוקלל (WACC) 

11.6   חישוב ערך שייר (Terminal Value) 

11.7    הצגת חישובי ערך נוכחי נקי של תזרימי המזומנים החופשי 

11.8    הצגת  עודף התחייבויות פיננסיות (על פי דוחות כספיים ליום 31.12.2015) 

11.9     נכסים שאינם תפעוליים

11.10  טבלת רגישות

11.11  השוואה לנתוני מסחר בבורסה ולשיטת המכפיל

12      סיכום ומסקנות

13      ביבליוגרפיה

14        נספחים